El Comité Regulador de la Junta de Supervisores continuará con la deliberación de la medida para establecer un Fideicomiso de Vivienda que le dará a la ciudad una fuente independiente de financiamiento para vivienda asequible. Si la medida pasa del comité y la junta en su totalidad, los votantes tendrán la última palabra cuando aparezca en la boleta electoral de noviembre.
El alcalde Ed Lee ha propuesto el financiamiento como un reemplazo a la ya fenecida oficina municipal de redesarrollo disuelta en noviembre de 2011.
En la reunión del Comité Regulador, todo mundo estuvo de acuerdo en que la ciudad está en medio de una crisis de vivienda asequible; no obstante, los miembros del comité estuvieron en desacuerdo en cuanto a las especificidades de la posible solución.
El supervisor David Campos criticó la carencia del financiamiento.
“La cantidad de dinero en la mesa seguramente no nos lleva a donde necesitamos estar”, dijo.
En su primer año de funcionamiento, el Fideicomiso de Vivienda pondría a disposición entre $12 y $20 millones de dólares para generar vivienda asequible en San Francisco, y más tarde agregar $2.8 millones fijos a la alcancía cada año.
El financiamiento alcanzaría los %50.8 millones en 2024 o 2025, después de lo cual crecería “según el crecimiento del fondo general, muy parecido a otros apartados”, dijo Dan Adams, director del programa de desarrollo de la Oficina de Gobierno del Alcalde.
La modificación a los estatutos que establece el fideicomiso todavía no especifica una fuente de financiamiento. Durante la presentación, Adams develó tres posibles métodos para cubrir los costos.
Dos de los métodos redireccionarán la ganancia fiscal que actualmente se usa para otros propósitos. El tercer método establecería un nuevo impuesto por medio de una medida adjunta que también se pondría ante los votantes en noviembre: ya sea un aumento de transferencia fiscal del 0.2 por ciento en propiedades valuadas en más de $1 millón, o un proyecto de ley de reforma al ingreso bruto.
“Cada medida, estamos calculando, generaría aproximadamente $13 millones en ganancia adicional al Fideicomiso de Vivienda”, dijo Adams.
Adams declaró que esta nueva fuente de dinero sería “fundamental” para el financiamiento en sus primeros años.
Si los votantes aprueban el financiamiento pero no la medida adjunta, es posible que el dinero tenga que salir del fondo general.
“No queremos tener un impacto en los compromisos del fondo general en otros programas”, dijo Adams. Para dicho fin, el alcalde Lee podrá vetar la medida del fondo de vivienda si se aprueba por sí misma.
No obstante, primero que nada los supervisores tendrán que acordar si deben o no establecer un fondo.
“El valor del Fideicomiso de Vivienda [sería] en exceso de los $1.2 mil millones”, para finales de su duración de 30 años, dijo Olson Lee, director de la Oficina de Vivienda del alcalde y exdirector ejecutivo adjunto de la oficina de reurbanización. A comparación, la oficina tuvo un valor total de $500 millones de dólares durante su operación de 20 años, dijo Lee.
En su año final, la oficina de reurbanización tuvo más de $46 millones de dólares para gastar en vivienda asequible, aunque fue disuelta antes de que pudiera distribuir dichos fondos. No obstante, ¿fue eso suficiente para atender los males de vivienda de la ciudad?
“Dejó una abolladura”, dijo Lee.
Campos no estuvo de acuerdo. “Lo que la Oficina de Reurbanización estaba haciendo fue en muchos respectos una nimiedad”.
Incluso si el fondo de vivienda se establece, “se seguirá teniendo una crisis de vivienda asequible en San Francisco”, dijo Campos.
“Con algo tan importante como esto, el diablo verdaderamente está en los detalles”, dijo al proponer dos enmiendas a la medida —una para debilitar al Comité de Revisión de Vivienda que establecería, y otro para eliminar la disposición que le otorga a las viviendas paralizadas un descanso a los requisitos de vivienda por debajo del precio de mercado en la ciudad.
La medida que establece el Fideicomiso de Vivienda también crearía un Comité de Revisión de Vivienda, el cual podría determinar qué áreas de la ciudad ofrecen “un aumento significativo en el posible desarrollo residencial”, una etiqueta que afectaría cuánto las inmobiliarias, en dichas áreas, pagarían en cargos por vivienda asequible.
La disposición establece que si el Comité de Revisión de Vivienda solicitara dicha designación, la junta podría denegar sólo con una supermayoría. Campos cuestionó la necesidad de un límite alto.
El supervisor Scott Wiener, uno de los partidarios de la medida, defendió el requisito de supermayoría al explicar que era “resultado de una negociación” sobre cómo crear la medida, y que también ayudaría a que la medida reúna “un amplio apoyo en la boleta electoral”.
Adams intentó volver a asegurale a Campos que el requisito de supermayoría no se creó con la intención de que sea un aprovechamiento de poder político.
“Debido a que vemos esto como básicamente un ejercicio técnico en lugar de uno político, ponemos a los tecnócratas a cargo para que hagan una recomendación a la junta”, dijo Adams.
Sin embargo, Campos no estuvo de acuerdo. “Creo que no sé cuál es la distinción entre técnico y político”, dijo.
Kim votó con Campos para cambiar el requisito de supermayoría a una mayoría simple.
“No puedo pensar en fallos de uso de suelo cuando exigimos tan alto límite”, dijo ella.
Otra de las disposiciones de la medida disminuiría al 20 por ciento la cifra de unidades de vivienda por debajo del precio de mercado por proyectos nuevos. Según Adams, eso significaría apenas 700 a 800 unidades menos por debajo del precio de mercado en los próximos 30 años.
Si eso suena en contra de lo que se pudiese pensar de una medida designada para aumentar el desarrollo de vivienda asequible, dijo Adams, no es así.
“Vemos el Fideicomiso de Vivienda como una manera generar casi 10 veces dicha cifra de unidades”, dijo.
Adams llamó a la reducción por debajo del mercado como “bastante modesta” y declaró que tiene como propósito impulsar proyectos detenidos por la mala economía y estimular “el desarrollo aumentado en todos los niveles salariales” no sólo en la vivienda asequible.
La disposición podría funcionar retroactivamente, dijo Adams, al darle a los proponentes actuales del proyecto la oportunidad de presentar un caso ante la Comisión de Urbanismo que necesita la reducción del 20 por ciento para hacer que los proyectos sean financieramente posibles, para proyectos que datan desde el 2005.
Campos argumentó que los proyectos que ya han sido aprobados por la Comisión de Urbanismo no necesitan volverse a revisar, y cuestionó que el que se hiciera así menoscabaría el proceso original de aprobación.
Sin embargo, Adams contestó que la situación cambió. “Lo que reconocemos es que las condiciones del mercado que seguramente eran ciertas al momento [de la aprobación], y que informaron las decisiones, cambiaron seriamente”.
Campos no estuvo de acuerdo e intentó enmendar la medida para eliminar la disposición, pero ninguno de los otros supervisores en la reunión lo apoyaron.
Aunque la vivienda asequible es una pieza del rompecabezas, dijo Wiener, “no es la única pieza”.
“También tenemos que asegurarnos de que creamos suficiente vivienda en general, para que no sigamos teniendo la situación en la que el suministro no se mantiene a la altura de la increíble demanda”.