Mission Local está publicando artículos de campaña para cada una/uno de los principales contendientes en la carrera por la alcaldía, alternando entre los candidatos semanalmente hasta noviembre. Esta semana: Aaron Peskin. Lea los artículos anteriores aquí.
Es lunes por la noche, pero la bodega del Ministerio de Noe Valley está abarrotada con más de cien personas. Han venido a escuchar al Presidente de la Junta y candidato a la alcaldía, Aaron Peskin, al supervisor del Distrito 8, Rafael Mandelman, y a un grupo de oradores reunidos por Neighborhoods United, una coalición de más de 50 asociaciones de vecinos de toda la ciudad. El tema es la planificación urbanística y el público está ansioso.
Neighborhoods United está allí para hablar de los males de un inminente boom de nuevos edificios de apartamentos, provocado por la recalificación de los barrios del oeste y los cambios en los permisos a nivel estatal. Mandelman está allí para hablar de cómo tal vez no deberíamos asustarnos de inmediato. Peskin está allí para hacer campaña, pero a su manera particular, es decir, que se hablará de los tamaños variables de las placas de suelo y de la historia del Hotel I.
Neighborhoods United va primero.
“Algunas personas nos han dicho que compartir estas imágenes es alarmante”, afirma Katherine Petrin, defensora de la conservación histórica, mientras en la pantalla aparece un rectángulo gris gigante que bloquea el puente Golden Gate. “No creemos que sea cierto. Las compartimos para mostrarles lo que es posible. No para crear miedo, sino para que sean conscientes. Siguiente diapositiva, por favor”.
Neighborhoods United está detrás de estos bocetos, que muestran a San Francisco amenazada por gigantescos rectángulos grises y blancos, estudios de masa que pretenden mostrar lo altos que pueden llegar a ser los edificios a lo largo de ciertas calles una vez que las calles recalificadas se combinen con la bonificación estatal por densidad.
En resumen, dice Petrin, un proyecto de ley estatal cuyo autor es el senador Scott Wiener (SB423) y un dictamen de la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda del Estado (dice que San Francisco no ha construido suficientes viviendas nuevas) lo que significa que, a partir del 28 de junio, cualquiera que tenga planes de construir viviendas plurifamiliares en San Francisco puede hacerlo si sigue ciertas directrices estatales. Los constructores ya no tendrán que evaluar el impacto ambiental (CEQA) ni cumplir los requisitos de notificación al vecindario. Esta fiesta de los permisos durará hasta 2031, cuando la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda vuelva a hacer números y determine si la ciudad está cumpliendo sus objetivos en materia de vivienda.
Según quien hable, los próximos años van a ser los malos tiempos de la reurbanización que viene a destrozar todo lo que los sanfranciscanos tienen cerca y aprecian, sembrando la tierra de torres de condominios genéricos, o bien no tan malos. Pero, de nuevo, SB423 solo entró en vigor el 28 de junio. El futuro no está escrito. Hasta ahora, el único cambio conocido en el futuro de San Francisco es un proyecto de viviendas de ocho pisos, en su mayoría a precio de mercado, en la calle Market 1965 que, tras el 28 de junio, presentó nuevos planos en los que se decía: “¡Sorpresa! Ahora tenemos 23 pisos”.
Un foro como este atrae invariablemente a un gran número de personas políticamente comprometidas que se tomarán la molestia de votar en noviembre. También son un lugar intenso en el que estar, aunque no se esté haciendo campaña política. Las emociones están a flor de piel. Los residentes que se mudaron a los barrios que fueron clasificados como viviendas unifamiliares, y que ya estaban indignados con el plan de rezonificación de los barrios del oeste de la ciudad (ahora bastante modesto en comparación) es debido a la intersección de SB423 y las regulaciones estatales de bonificación de densidad, ni siquiera están seguros de qué tipo de edificio se puede prever para estar enojado. En otras palabras: un público difícil.
En uno de los eventos de Neighborhoods United de junio, los residentes del Distrito 7 abuchearon a su supervisora, Myrna Melgar, por su apoyo a los corredores de tránsito de planificación urbana en los barrios del oeste. La recalificación permite construir más viviendas en una misma manzana, generalmente elevando la altura de los edificios, pero también aumentando la cantidad de metros cuadrados de una parcela que pueden dedicarse a vivienda, de modo que, por ejemplo, los propietarios de una vivienda unifamiliar pueden construir otra casa en su patio trasero.
En el acto del Distrito 7, celebrado en el Scottish Rite Memorial Hall de West Portal, algunos asistentes expresaron opiniones que recordaban vívidamente de dónde procede el término NIMBY. Algunos gritaron enfadados sobre los siete pisos de viviendas asequibles para personas mayores previstas para sustituir el antiguo Motel 6 en la calle Great Highway 1234: era demasiado alto, estaba demasiado cerca del agua, ¿y si acababan viviendo allí personas sin hogar? (“¿No queremos dar vivienda a la gente que está en la calle?”, preguntó el supervisor Joel Engardio. “¿Especialmente a las personas mayores?”) Melgar no intervino en el foro, y se marchó antes de la parte de preguntas y respuestas. “Si pierdo esta elección sobre este tema, entonces eso es lo que hay que hacer”, le dijo a la reportera de Mission Local Kelly Waldron.
Peskin también apoya el plan para aumentar la planificación urbana de los barrios del oeste, lo cual es bueno, porque él ayudó a escribirlo. También votó a favor de otras cosas que enfurecen a los residentes del Distrito 7: la norma de reducción de restricciones, por ejemplo, que facilitó la construcción de nuevas viviendas para personas mayores, refugios y viviendas colectivas (como el antiguo Motel 6). En el foro del Distrito 7, Peskin lo reconoció y se dirigió a un enemigo común. “Voté a favor de esas cosas para mostrar al Estado que estamos poniendo nuestro mejor empeño, que estamos tratando de cumplir con esos mandatos, y que estamos siendo realistas al respecto”. En lugar de eso, dijo, el Estado solo ha exigido más. “No creo que el Estado haga esto porque le preocupe el desarrollo. Lo que les importa es eliminar todas las leyes locales que protegían nuestros barrios. De eso se trata en realidad”.
Los discursos de Peskin siempre varían dependiendo de a quién se dirija. En el Distrito 8, su discurso consistió en:
Halagos: “Una cosa que sé es que tenemos el electorado más inteligente que alguien pueda pedir”.
Historia: “Por cierto, esas leyes que se utilizaron para la reurbanización, eran leyes estatales. No eran leyes locales. También quiero recordar cosas como la lucha por el Hotel Internacional, donde demolimos edificios de renta baja, y acabamos pagando la factura por ello años más tarde, cuando lo reconstruimos después de que estuviera vacío durante tres décadas”.
El estado actual del financiamiento de la construcción: “Más de 70,000 unidades están totalmente aprobadas y listas para la pala. La razón por la que no se construyen no son los problemas burocráticos y las peleas entre vecinos YIMBY/NIMBY. Es porque los tipos de interés son demasiado altos. Probablemente debería haberme dado cuenta hace años, pero la ciudad y el condado de San Francisco pueden emitir bonos exentos de impuestos para infraestructuras, y la vivienda es una infraestructura”.
Maravilla arquitectónica: “Hemos aprobado leyes para facilitar la reconversión de oficinas vacías, pero siempre advierto a la gente que no piense que es la panacea. Los edificios más grandes, con grandes plantas y ventanas de cristal, no son adecuados para convertirlos en viviendas, pero los más pequeños, con plantas más reducidas, ventanas practicables y cinco plantas, son perfectos para la reutilización adaptativa”.
Un recordatorio de que la agonizante lentitud de San Francisco a la hora de conceder permisos de construcción se debe tanto o más a la corrupción que a la burocracia habitual. “Nunca es divertido decir que tenemos un Departamento de Inspección de Edificios plagado de corrupción. Tenemos un Departamento de Urbanismo que no tiene mucho trabajo porque no se construyen muchas obras, pero que tarda meses y meses en conseguir una audiencia para un uso condicional. Necesitamos una mejor gestión para solucionarlo. Así que gracias a todos por venir esta noche”.
Peskin se enfrenta a un difícil dilema en estas elecciones. Su base natural de votantes es progresista, que incluye a los propietarios de viviendas que no están dispuestos a cambiar sus barrios. Su otra base son los activistas de la comunidad, que están muy interesados en construir más viviendas asequibles para personas mayores, familias, profesores y otros residentes de San Francisco que no pueden hacer frente al estratosférico coste de la propiedad inmobiliaria. Consiguió mover los hilos como Supervisor del Distrito 3, pero ahora tiene que hacerlo para toda una ciudad.
Mandelman, por su parte, no se postula actualmente a un cargo público y es menos diplomático. Sugiere, alegremente, que es posible que el Estado no haya arrancado los requisitos de notificación medioambiental y vecinal a los residentes de San Francisco sin ninguna justificación. Invoca el meme de Kamala Harris. “No te caíste de las palmeras”, dice. “Hay un contexto para esta conversación. Hay una crisis de asequibilidad de la vivienda grave y seria en todo el estado, y algunos de nosotros creemos que esa crisis no solo está relacionada con la escasez de viviendas asequibles reguladas”.
Muchas de las nuevas construcciones -en el Distrito 8 y en toda la ciudad- de aquí a 2032 podrían ser en realidad bastante buenas a largo plazo, aunque a veces sean malas, continúa Mandelman. “Dentro de treinta o cuarenta años, podría hacer que no tuviéramos crisis de vivienda. Algunas pueden ser realmente estúpidas y amenazar con la demolición de edificios que nos importan. Pero la gente de la legislatura estatal -y no se trata solo del senador Wiener- está haciendo lo que hacen los legisladores, que es intentar encontrar alguna manera de responder”.
“El Estado ha aprobado -en esto estoy de acuerdo con los ponentes- un montón de leyes”, dice Mandelman. “Ellos no saben lo que hacen todas estas leyes. Nosotros no sabemos qué hacen todas esas leyes. No sabemos cómo se va a desarrollar todo esto”.
En el foro del Distrito 8, al menos la apariencia exterior de la multitud es tranquila. Si están molestos por la rezonificación de los barrios del oeste, no se nota. Nadie se levanta y grita cuando Mandelman dice a la multitud que tal vez este enfrentamiento con el Estado ¿es culpa suya? y lo matiza. “Hay gente en esta sala que podría argumentar que las comunidades locales de California nos lo hemos buscado y que no merecemos regular nuestro propio uso del suelo. Creo que eso es ir demasiado lejos. Pero es innegable que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano nos vigila de cerca, examina cada movimiento que hacemos y se prepara para trabajar con el Fiscal General para hacernos todo tipo de cosas terribles si creen que no nos tomamos en serio la vivienda. Ese es el contexto de todo esto”.
Mandelman también advierte a los asistentes de que tengan cuidado con sus reacciones. Según el Plan Regional de Asignación de Necesidades de Vivienda, San Francisco necesita construir 82,000 viviendas, 46,000 de las cuales deben ser asequibles. Varias personas, entre ellas Petrin, han planteado la idea de que las 46,000 viviendas asequibles son un “mandato no financiado” y, por tanto, ilegal. Mandelman señala que cualquier herramienta que San Francisco utilice con éxito para bloquear la construcción de nuevas viviendas puede ser utilizada también por barrios de Silicon Valley a los que les vendría muy bien añadir unos cuantos apartamentos. “Yo me preguntaría si queremos facilitar la protección de los derechos de los Hillsborough y los Atherton“.
En su lugar, sugiere centrarse menos en cómo impedir nuevos edificios de ocho y doce pisos en su distrito, y más en qué pueden hacer para gestionarlos. ¿Cómo pueden asegurarse de que las demoliciones de los edificios existentes no afecten a los inquilinos de renta controlada? ¿Con qué rapidez pueden proteger los edificios históricos que aún no han sido reconocidos oficialmente como tales? ¿Cómo pueden asegurarse de que los nuevos desarrollos no sean meras viviendas unifamiliares de siete pisos, que ya existen en el Distrito 8 y, añade, “un caballo de batalla personal mío“?
La multitud se emociona. Por fin pisan terreno conocido. La última década ha traído consigo una oleada de mansiones (o nuevas mansiones, en algunos casos) en el Distrito 8. Mientras que la recalificación estatal solo se aplica a edificios de varias unidades, una ficción local utilizada para obtener viviendas de nivel mansión consiste en comprar un edificio de varias unidades y luego recortar espacio de otros apartamentos hasta que todo lo que queda es un gran apartamento con una pequeña casa de invitados o dos.
En poco menos de 10 minutos, Mandelman ha lanzado alegremente una amplia gama de pullas, sutiles y no tan sutiles, a Vecinos Unidos y a su presentación. “Bueno”, dice, “creo que esas son todas las cosas combativas que iba a decir. Sus prioridades importan. Hay múltiples perspectivas sobre esto, y creo que no se debe asumir que las personas que quieren ver más viviendas en la ciudad son cómplices de los promotores, o, ya sabes, malas personas”
También ha dicho solo cosas halagadoras sobre Peskin. “En cada legislación que hemos hecho – y el presidente Peskin ha sido un líder en esto – hemos tratado de asegurarnos de que si hay demoliciones, no afectarán a los inquilinos de renta controlada. Podemos hablar de si nuestras protecciones son lo suficientemente fuertes o no, pero ese es un compromiso que creo que su Junta de Supervisores tiene, y el departamento de planificación ha acordado «. Peskin también, añade, ha estado trabajando duro para tratar de conseguir lo que Mandelman describe como “edificios históricos realmente auténticos” protegidos. En la actualidad, sólo hay unos cientos de edificios protegidos como históricos en la ciudad y, según Mandelman, «si los cambios en los permisos son efectivos y provocan una oleada de desarrollo. Puede que lleguemos a arrepentirnos de no habernos movido con prontitud».
Durante los comentarios del público se percibe más intensidad, aunque para entonces Peskin ya se ha ido. «Basándome en todo lo que he leído, la presentación que hemos escuchado esta noche es una burda tergiversación de la realidad de la heroica legislación aprobada por mi senador estatal, Scott Wiener», dice una persona por el micrófono, temblando con lo que parece ser o ira o entusiasmo.
Por su parte, Peskin terminó su intervención dividiendo la diferencia entre atraer y ofender a los residentes. «Tenemos un electorado muy generoso. El pasado marzo, a pesar de que todo el mundo estaba muy frustrado con muchas cosas, todos votamos por más del 70% para aprobar un bono de 300 millones de dólares para viviendas asequibles. En los veinticuatro años que he estado dentro y fuera de la junta de supervisores, hemos aprobado más de mil millones tres en bonos de vivienda asequible, porque realmente nos preocupamos por nuestros vecinos de bajos ingresos y queremos vivir en una ciudad diversa.» Como ejemplo de lo que es posible, mencionó los apartamentos Shirley Chisholm en Richmond, cinco pisos de viviendas de alquiler asequible para profesores y empleados del SFUSD, construidos en terrenos del SFUSD. «La única vergüenza fue que esas 140 unidades se vendieron por un factor de cinco».
Se trata, fundamentalmente, de un llamado sincero a sumergirse juntos en los pormenores de la zonificación y la concesión de permisos; después de todo, quizá no sea tan diferente de la charla de Mandelman. “Lo que realmente pido”, dijo Peskin, “es un debate político sensato”.
