Mission Local正在為市長競選中的每位主要競爭者發布競選報導，每週輪流報導候選人，直到11月。本週：佩斯金（Aaron Peskin）。閱讀早前的報導請點擊此處。
儘管是週一晚上，Noe Valley Ministry的禮拜堂仍擠滿了逾百人。他們前來聆聽市參事會主席兼市長候選人佩斯金（Aaron Peskin）、第8區參事Rafael Mandelman，以及由Neighborhoods United組織的一個專家小組發言。Neighborhoods United是由全市逾50個社區協會組成的聯盟。討論主題是分區規劃，而群眾情緒緊張。
Neighborhoods United此行是為了討論西區重新分區和州級許可變更所帶來的新公寓建築潮的弊端。Mandelman則表示，或許我們不應立即驚慌。佩斯金此行是為了競選，但他採用了獨特的方式，即討論可變樓層面積和 I-Hotel 的歷史。
Neighborhoods United首先發言。
歷史保護主義者Katherine Petrin說：「有人認為分享這些圖像是在製造恐慌，」同時螢幕上出現了一個巨大的灰色方塊遮擋金門大橋的投影片。「我們分享這些是為了向大家展示可能發生的情況，不是為了製造恐懼，而是讓大家意識到潛在影響。請看下一張。」
Neighborhoods United製作了這些渲染圖，展示了三藩市被巨大的灰色和白色方塊威脅的景象——這些體量研究旨在顯示一旦重新分區的街道與州密度獎勵相結合，某些街道上的建築可能達到的高度。
Petrin簡要解釋道，州參議員威善高（Scott Wiener）提出的SB423法案和加州的區域住房需求分配的裁決（指出三藩市未能建造足夠的新住房）意味著，自6月28日起，任何計劃在三藩市建造多單元住房的開發商都可以按照某些州準則進行建設。開發商不再需要進行環境影響評估（CEQA）或遵循社區通知要求。這項許可寬鬆政策將持續到2031年，屆時區域住房需求分配機構將再次評估市政府是否達到住房目標。
對於未來幾年的前景，不同發言人有著截然不同的看法。有人認為這將重現城市重建的黑暗時代，摧毀三藩市人珍視的一切，到處建滿千篇一律的公寓大樓；也有人認為情況其實並不那麼糟糕。但值得注意的是，SB423法案剛於6月28日生效，未來的情況尚難預料。目前為止，三藩市未來唯一廣為人知的變化是位於1965 Market St的一個原本八層樓、主打市場價的住房項目，在6月28日後突然提交了新計劃，宣稱：「我們現在要蓋23層樓了！」
這類論壇總是能吸引大量政治參與度高、願意在11月投票的市民。即便不是參與競選的人，置身其中也能感受到高漲的情緒。激情四溢。那些搬入原本劃為單戶住宅區的居民，已經對市政府的西區重新分區計劃（相比之下現在顯得相當溫和）感到憤怒。而由於SB423和州密度獎勵政策的交織影響，他們甚至無法確定應該對哪種類型的建築感到不滿。換言之，這是一群情緒複雜的聽眾。
在「Neighborhoods United」六月舉辦的一次活動中，第七區居民對他們的參事Myrna Melgar發出噓聲，原因是她支持提高西區交通走廊的分區密度。提高分區密度允許在單一地塊上建造更多住房，通常通過增加建築高度，同時也增加可用於住房的地塊面積比例，例如允許單戶住宅的業主在後院再建一棟房子。
在West Portal的Scottish Rite Memorial Hall舉行的第七區活動中，一些與會者的言論生動地詮釋了「NIMBY」（不要建在我家後院）這一詞的由來。少數人憤怒地抨擊計劃在1234 Great Highway建造的七層可負擔老年人住房（該項目將取代舊Motel 6）——他們認為樓層太高、太靠近海邊，還擔心如果遊民最終住進去怎麼辦。對此，參事Joel Engardio反問：「我們不是應該為街頭的人提供住房嗎？特別是老年人？」Melgar沒有在論壇上發言，並在問答環節開始前就離開了。她告訴Mission Local記者Kelly Waldron：「如果我因為這個問題輸掉選舉，那也是正確的選擇。」
佩斯金也支持提高西區分區密度的計劃，這很合理，因為他本人就參與了該計劃的制定。他還投票支持了許多讓第七區居民感到不滿的提案——例如限制減少條例，該條例使建造新的老年人住房、庇護所和群體住房（如前Motel 6）變得更加容易。在第七區論壇上，佩斯金既承認了這一點，又巧妙地轉向了共同的「敵人」。「我投票支持這些提案是為了向州政府表明我們正在盡最大努力，我們在認真地滿足這些要求。」然而，他接著說，州政府卻變本加厲地提出更多要求。「我不認為州政府這麼做是因為他們真的關心發展。他們真正在意的是廢除所有保護我們社區的地方法規。這才是問題的關鍵所在。」
佩斯金的競選演說總是因應不同受眾而有所調整。在第八區，他的演說包括以下幾個方面：
奉承之詞：「我深知我們擁有任何政治家都夢寐以求的最睿智的選民。」
歷史回顧：「順帶一提，那些用於重建的法律是州法律，而非地方法律。我還想回顧一下 I-Hotel 的抗爭，我們拆除了低收入住房，多年後我們為此付出了代價，當我們在它空置三十年後不得不重建它。」
當前的建築融資狀況：「現在有超過七萬個單位已獲得完全批准並準備動工。它們遲遲未能開工的原因不是官僚問題或YIMBY/NIMBY鄰里爭端，而是利率太高。我可能早該意識到，三藩市政府實際上有能力為基礎設施發行免稅債券，而住房正是基礎設施的一部分。」
建築學專業見解：「我們通過了法案，使空置辦公室更容易改造。但我總是提醒大家：這並非萬靈藥。那些大型、寬敞樓層、玻璃幕牆的建築並不適合改造為住宅，但那些較小的、樓層面積適中、有可開啟窗戶、五層樓左右的建築則非常適合改造重用。」
直指三藩市建築許可緩慢的癥結所在，指出這與其說是常見的官僚主義，不如說更多是腐敗造成的結果。 他坦言：「不得不承認，我們的建築檢查部門長期以來深陷腐敗泥潭，這絕非什麼愉快的話題。我們的城市規劃部門因建設項目稀少而無所事事，但申請一個有條件使用許可的聽證會卻仍需曠日持久。要解決這些問題，我們亟需更有效的管理。再次感謝各位今晚的參與。」
佩斯金在這次選舉中正在進行一場微妙的平衡。他的傳統選民基礎是進步派，包括那些不願意看到社區改變的房主。另一方面，他還要爭取社區活動家的支持，這些人熱衷於為老年人、家庭、教師和其他無力負擔天價房租的三藩市居民建造更多可負擔住房。他曾在擔任第三區參事時成功地在這兩者之間取得平衡，但現在他必須在全市範圍內重複這一壯舉。
相比之下，Mandelman目前並未參與競選，因此言辭更加直率。他半開玩笑地表示，州政府從三藩市居民手中奪走環境評估和鄰里通知權可能並非毫無道理。他引用了Kamala Harris的網絡迷因說：「各位可不是從石頭縫裡蹦出來的，這場討論是有背景的。全州範圍內存在嚴重的住房可負擔性危機，我們中的一些人確實認為，這場危機不僅僅與受監管的可負擔住房短缺有關。」
Mandelman進一步指出，從現在到2032年，在第八區和全市範圍內的大規模新建設，從長遠來看可能是件好事，即便短期內可能會帶來一些負面影響。「30或40年後，這或許能讓我們擺脫住房危機。其中一些決策可能看似魯莽，甚至可能威脅到我們珍視的一些建築。但州立法機構的同僚們——不僅僅是威善高參議員——正在盡自己的職責，試圖找到某種方法來應對當前的困境。」
「州政府確實通過了一系列法律——這一點我同意之前的發言者，」Mandelman說。「但他們可能也不完全了解這些法律的全部影響。我們同樣不清楚。這一切將如何發展，目前還是個未知數。」
在第八區論壇上，至少從表面上看，觀眾保持了冷靜。如果他們對重新分區西區特別不滿，這種情緒並未明顯表現出來。當Mandelman暗示這場與州政府的對抗可能是他們自己造成的時，居然沒有人起身抗議。他謹慎地表示：「在座的一些人可能會認為，加州的地方社區自己招致了這種結果，我們不該再擁有土地使用的自主權。這種說法可能有些極端。但不可否認的是，州住房與社區發展部（HCD）正虎視眈眈地盯著我們的每一個舉動，隨時準備與我們的總檢察長聯手，如果他們認為我們在住房問題上不夠認真，就會對我們採取各種嚴厲措施。這就是我們當前面臨的處境。」
Mandelman還警告在座的人要謹慎行事。區域住房需求分配機構表示三藩市需要建造82,000套住房，其中46,000套需要是可負擔住房。包括Petrin在內的幾位人士提出，這46,000套可負擔住房的要求可能是一項「無資金支持的強制命令」，因此可能是非法的。Mandelman指出，三藩市若成功運用任何工具來阻礙新建設，矽谷那些確實需要增加公寓的社區也可能會效仿。「我們是否真的希望讓Hillsborough和Atherton這樣的地方更易保護他們的特權？這值得我們深思。」
相反，他建議不要過分關注如何阻止新的八層或十二層建築在他們的區域內崛起，而應該更多地思考如何管理這些變化。比如，如何確保現有建築的拆除不會影響租金管制下的租戶？如何迅速保護那些尚未正式認定為歷史建築的建築？如何確保新開發項目不會淪為七層樓的豪華單戶住宅，這種情況在第八區已經出現，他補充道，「這是我個人特別關注的問題」。
聽到這裡，現場氣氛突然活躍起來。終於，他們回到了熟悉的話題。過去十年，第八區經歷了一波豪宅化（或者說再豪宅化）浪潮。儘管州的提高密度政策只適用於多單元建築，但本地一個常見的規避手法是購買多單元建築，然後逐步蠶食其他單元的空間，最終只剩下一個巨大的公寓和一兩個小客房。
在短短十分鐘內，Mandelman巧妙地對「Neighborhoods United」及其演示提出了一系列或隱或顯的批評。「好了，」他說，「我想我已經說完了所有可能引起爭議的話。你們的優先考慮很重要。這個問題有多個角度，我認為你們不應該假設那些希望在城市裡看到更多住房的人都是開發商的走狗或者壞人。」
他同時也不忘讚美佩斯金。「在我們通過的每項法案中——佩斯金主席在這方面一直是領頭人——我們都努力確保，如果有拆遷，不會影響租金管制下的租戶。我們可以討論我們的保護措施是否足夠強大，但這是我認為你們的市參事會和規劃部門已經達成共識的承諾。」他補充說，佩斯金也一直在努力保護那些「真正具有歷史價值的建築」。目前全市只有幾百棟建築受到作為歷史建築受到保護，Mandelman說：「如果許可變更確實引發了一波開發熱潮，我們可能會後悔當初沒有迅速採取行動。」
在公眾評論環節，氣氛變得更加熾熱，不過佩斯金已經離開了。「根據我所閱讀的一切資料，今晚的演示嚴重歪曲了事實，我的州參議員威善高通過的法案是英明之舉，」一位市民對著麥克風說道，聲音因激動而顫抖。
與此同時，佩斯金在結束發言時繼續在討好和得罪居民之間尋求平衡。他說：「我們的選民一直都很慷慨。就在今年三月，儘管大家對諸多事情感到沮喪，我們仍以超過70%的支持率通過了一項3億美元的可負擔住房債券。在我斷斷續續擔任市參事的24年裡，我們總共通過了超過13億美元的可負擔住房債券。這是因為我們確實關心我們的低收入鄰居，我們希望生活在一個多元化的城市裡。」他以Richmond區的Shirley Chisholm公寓為例說明可能性——這是一棟五層樓的可負擔租賃住房，專為三藩市聯合校區的教師和員工而建，就建在校區的土地上。「唯一遺憾的是，這140個單位的申請人數是供應量的五倍之多。」
從根本上說，這是一個誠懇的呼籲，希望大家一起深入探討分區和許可問題的細節。也許這與Mandelman的談話並沒有太大區別。佩斯金最後表示：「我真正呼籲的，是一場理性的政策討論。」
