Entre la espada y la pared
La ciudad está tratando de obligar a los propietarios de viviendas subvencionadas por la ciudad a venderlas con pérdidas. En la actualidad, el programa, destinado a ayudar a los sanfranciscanos con ingresos limitados a adquirir una vivienda inicial, es una “pesadilla”, declaró la supervisora Myrna Melgar durante una audiencia celebrada en el Comité de Uso del Suelo y Transporte de la Junta de Supervisores.
Amy y Simon Jansuk compartieron su difícil situación: La vivienda que compraron hace cinco años es ahora demasiado pequeña para su familia de cuatro miembros, y necesitan ayuda para pagar la operación de cerebro de la madre de Simon en Uganda.
Su unidad, que pusieron en el mercado en septiembre de 2022, se cotiza por 100,000 dólares menos del precio de venta que esperaban, y 60,000 dólares menos de lo que pagaron originalmente por ella.
La oficina de vivienda calcula dos precios: un precio “máximo”, basado en cuánto pagó de hipoteca el propietario, y un precio “asequible”, que no tiene nada que ver con el propietario. Este último se basa en lo que puede pagar un comprador con medios limitados.
Según Simon Jansuk, si venden por el precio “económico”, tendrán una deuda de 25.000 dólares. Este es el precio que la ciudad comercializa a los compradores y que exige a cualquier comprador que espere recibir la ayuda del préstamo.
Sheila Nickolopoulos, de la oficina de vivienda, reconoció esta discrepancia de precios en una presentación que hizo en la audiencia.
“El precio máximo de reventa de algunas unidades BMR más antiguas excede el precio asequible, porque la fórmula de fijación de precios de reventa no tiene en cuenta los costos de vivienda del comprador propuesto”, dijo.
Desde 2019, ha habido 64 unidades con diferentes precios “máximos” y “económicos”, 46 de las cuales se han vendido por una ganancia neta promedio de $ 124,000. De estas unidades, 28 se vendieron por el precio “máximo”, nueve se vendieron por el precio “económico” y siete se vendieron por una cantidad intermedia. Dos de las viviendas se vendieron por debajo del precio asequible, una de ellas con pérdidas.
De las 18 viviendas que siguen en el mercado, cuatro tienen contrato, cuatro tienen compradores potenciales y 10 no tienen compradores potenciales. Las unidades por debajo del precio de mercado tenían un promedio de 26 compradores potenciales por unidad en 2019, pero el año pasado ese número había caído a solo cinco.
La diferencia de precios entre “máximo “y ” económico” se está cerrando
Las tendencias comparativas en el ingreso medio del área (AMI), que mide el ingreso promedio en todo San Francisco, y el costo de la vivienda a precio de mercado, también son desfavorables para los propietarios por debajo del precio de mercado que buscan vender sus unidades.
“El AMI sigue siendo muy alto por muchas razones”, explicó Preston. “Pero los costes de la vivienda se han estabilizado o han bajado”.
Eso significa que las unidades a precio de mercado son cada vez más baratas, y la brecha de precios entre ellas y las unidades por debajo del precio de mercado -calculado utilizando el ingreso medio del área- se está cerrando. Los compradores potenciales pueden optar por pagar un poco más por una nueva unidad a precio de mercado sin las restricciones del programa por debajo del precio de mercado.
“Los propietarios de BMR corren muchos riesgos, al igual que los propietarios normales, sin la protección de poder alquilar la vivienda cuando corren malos tiempos”, explicó Jennifer Rosdail, la agente inmobiliaria que lleva casi un año trabajando con los Jansuks para ayudarles a vender su vivienda.
Al término de la reunión, Melgar dijo que va a trabajar con la oficina de vivienda y el fiscal adjunto de la ciudad para encontrar maneras de hacer el programa más flexible.