El año pasado en la Misión, al menos cuatro grandes construcción de uso mixto han abierto sus recién pulidas puertas modernas a la vivienda llena de servicios para todos aquellos que pueden pagarlo (además, 50 de 270 hogares tuvieron la suficiente suerte como para haber obtenido el número ganador de la lotería de vivienda asequible).

En casi todos los casos, las unidades residenciales a precio de mercado se han vendido rápido antes de que terminen la construcción del edificio –las unidades del edificio en el 3500 de la calle 19 se vendieron a un precio inédito de $1400 pies cuadrados.

Sin embargo, decir que estos edificios están ocupados en su totalidad omite una verdad obvia en la realidad: los espacios comerciales en el primer piso de los edificios a menudo permanecen vacantes durante meses, si no es que durante años o más.

Vara, el edificio de uso mixto en la calle 15, abrió en julio del año pasado. Las 155 unidades en alquiler a precio del mercado se han estado rentando a paso cerrado. La oficina de alquiler del edificio comentó que dichos departamentos tienen una ocupación del 90 por ciento, aunque los tres espacios comerciales han estado vacantes desde hace más de un año.

Los ventanales de Vara que dominan la esquina completa de las calles 15 y Misión están llenos de pancartas de bienes raíces y constantemente deteriorados con graffiti que hacen ver al edificio menos lujoso de lo que es.

Los mismo sucede en el edificio del 3500 de la calle 19, un edificio ubicado en una importante esquina de la calle Valencia. Los 17 condominios a alto precio se vendieron a precio cerrado después de haber salido al mercado en octubre de 2013. Sin embargo, durante nueve meses, el proveedor de cosméticos The Balm fue el único local en el primer piso que compartió la ubicación con otros tres espacios vacantes con escaparates de vidrio.

Para los transeúntes, los espacios vacantes tienen un llamativo vacío en un corredor conocido por la animada vida nocturna y la fama de ser un animado corredor comercial.

Las razones de que dichos locales permanezcan vacantes son complicadas y tienen que ver con el hecho de que los constructores e inquilinos residenciales son muy quisquillosos; también tiene que ver con las altas rentas y el espacio en sí mismo.

Aunque los agentes inmobiliarios como David Scanlon de Cushman and Wakefield que está trabajando para encontrar inquilinos comerciales para el 3500 de la calle 19 opina que “ha habido una asombrosa cantidad de interés”, los espacios permanecen vacíos.

“Estamos siendo meticulosos, queremos tener una agradable mezcla de inquilinos”, dijo Scanlon, quien comentó recibir llamadas diarias de posibles inquilinos. Scanlon declaró no querer hacer tratos con cualquier persona, sino con negocios que “agregan valor a la calle”.

Además, agregó estar buscando negocios que pueden mantener a los inquilinos residenciales del condominio contentos y que tendrán la posibilidad de poder pagar la alta renta. Aunque Scanlon no pudo dar un precio exacto de las unidades comerciales porque citó que depende del inquilino, las rentas en la calle Valencia varían entre $5 y $7 dólares el pie cuadrado –más de lo que cualquier negocio pequeño puede pagar.

Louis Cornejo, un agente inmobiliario desde hace tiempo de Urban Group, declaró que hay otro factor que indico por qué los locales han estado vacantes desde hace tiempo.

A menudo, el constructor que inicia el proyecto no es el que necesita encontrar a los inquilinos comerciales. Los edificios como Vara y el edificio en el 3500 de la calle 19 se vendieron a nuevos propietarios mucho tiempo antes de que alguien hubiera intentado buscar a inquilinos para el espacio comercial.

Para los peatones y la gente en la calle, este desequilibrio significa que habrá esquinas enteras vacantes en uno de los barrios más atractivos en la ciudad.

Asimismo, los escaparates vacantes son un problema que los funcionarios municipales han asumido constantemente como objetivo . Hace poco, la Junta de Supervisores aprobó una ley respaldada por la supervisora Katy Tang que penalizará a los propietarios de edificios con un monto de $765 si un escaparate permanece vacante durante más de 270 días. No obstante, si un propietario comprueba que ha intentado vender el espacio y que ha estado en busca de un inquilino, entonces se le hará una exención del monto a pagar.

Rentas, normas y otros obstáculos

Los nuevos espacios comerciales llegan además en un momento en el que los nuevos locales vacantes han estado surgiendo en la Misión a medida de que los inquilinos que llevan más tiempo en el barrio padecen el desplazo.

Aunque en las luchas más recientes las razones varían, como en la situación que se han encontrado Theraphy, Clothes Contact y Valencia Printing, los locales a rentarse así como las clausuras a suceder conllevan la queja que a menudo se escucha en la Misión: las rentas son demasiado altas.

“El mercado me dice que la demanda no existe para el precio de oferta, si sigue vacante, el precio de oferta está fuera del alcance de lo que el mercado puede o está dispuesto a aguantar”, dijo el gurú de construcción Phil Lesser sobre las vacantes comerciales en los nuevos edificios de la Misión.

Cuando Mission Local examinó los locales comerciales que están vacantes en la calle Valencia en 2009, las rentas en el corredor cambiaron bruscamente de $2 a $4 dólares el pie cuadrado. De acuerdo con varias indagaciones, los locales vacantes se han disparado casi 75 por ciento en los últimos años de $5 a $7 dólares por pie cuadrado.

Todavía hay algunos caseros que llevan mucho tiempo en el barrio y que han podido mantener una mezcla de inquilinos al ofrecer un poco más de espacios asequibles para pequeños negocios, pero esos días pueden estar contados.

“¿Por qué un casero lo rentaría a dos o tres dólares cuando a una cuadra puede ganar mucho más?”, preguntó Scanlon.

Sabrina Haman, capacitadora de desarrollo de negocios en MEDA (Mission Economic Development Agency, por sus siglas en inglés), trabaja para asistir a pequeños negocios en espacios comerciales. Haman está de acuerdo en que los precios en Valencia son demasiado altos para muchos de sus clientes.

“Las rentas están por el cielo”, dijo Haman. “Hemos visto a caseros que ponen anuncios por $5,000 dólares por un espacio de 1,000 pies cuadrados… pero una vez que pasan algunos meses, hemos visto que comienzan a bajar los precios aunque nunca bajan a menos de $3,500”.

Aunque reconoce que cada negocio es diferente, Haman comentó que los clientes de MEDA a menudo tienen un capital inicial limitado, lo que hace casi imposible poder hacer un pago arrendatario por encima de $3 dólares el pie cuadrado. Además, Haman ha visto que los caseros piden una gran cantidad de dinero en efectivo por adelantado y ofrecen contratos muy exigentes.

En más de una ocasión, Haman ha dado orientación a clientes que no firman contratos que considera ser poco razonables. Haman le ha dicho a varios que busquen oportunidades de negocios fuera de la Misión.

Kevin Chin, el agente inmobiliario comercial de Vara, declaró estar cerca de concretar una negociación para los espacios comerciales en las calles 15 y Misión, aunque ahí el precio no ha sido un problema. Chin ha pedido alrededor de $3 dólares por pie cuadrado por espacios que varían de aproximadamente 900 a 4000 pies cuadrados –lo que representa un buen trato, dijo, en comparación a los precios de la calle Valencia. Sin embargo, las calles 15 y Misión no tiene el mismo atractivo para inquilinos comerciales.

“Ha sido complejo…. Estamos cerca de Valencia, pero no estamos en Valencia. No tenemos el mismo tipo de tránsito aquí”, dijo Chin.

Louis Cornejo, quien está en busca de inquilinos comerciales para el recién terminado edificio Stanley Saitowitz en el 1515 de las calles 15 y South Van Ness estuvo de acuerdo en que la renta es un factor menos importante para un negocio que firmará un contrato arrendatario en el que aprovechará el potencial de ventas que ofrece la ubicación a alquilar.

“Creo que la gente que habla solo de rentas puede no estar lo suficientemente experimentada como para abrir un negocio”, dijo Cornejo. “Un negocio decide cuánta renta pagará con base en las posibles ventas”.

La tentación de la calle Valencia es pasar la responsabilidad de los locales vacantes a las varias restricciones que impone la ciudad, en particular a las normas en lugares comerciales como cadenas, pero incluso Scanlon dice que las restricciones son “lo mejor y lo peor de la calle Valencia”.

Por un lado, las restricciones limitan qué tipo de inquilinos pueden estar en los locales, pero por otro lado, Valencia tiene un amplio tránsito peatonal porque se le conoce como un lugar al que la gente va de compras y puede encontrar algo diferente a las marcas bien conocidas o tiendas cadena.

En todo San Francisco, sin embargo, apegarse a las normas de la ciudad puede ser caro. Helene Sautou, cuya organización sin fines de lucro Urban Solutions creó StoreFrontSF, una plataforma que le ayuda a los negocios a colocarse en lugares comerciales vacantes en la ciudad. Sautou ve que hay problemas con las restricciones en la venta de alcohol.

Cuando se trabaja con una abarrotería de especialidad que también vende vino, Sautou se dio cuenta que los agentes inmobiliarios rechazan una y otra vez el negocio cuyos anuncios estaban en áreas de moratoria al alcohol.

La moratoria en la Misión que se expande entre Guerrero y San Jose y la calle 14 a Cesar Chavez, limita la cantidad a emitir de nuevas licencias de licor. Hace poco, la Junta de Supervisores aprobó una legislación que ofrecía flexibilidad a la moratoria al permitir la transferencia de licencias de alcohol y ventas en algunos nuevos tipos de negocios.

“No cabe duda que apoya los reglamentos que intentan limitar los locales que venden licor”, dijo Sautou. “Pero estoy consciente que la combinación de restricciones de uso y construcción, así como normas bajo la ley para personas con discapacidad se añaden a una gran cantidad de tiempo y dinero para pequeños negocios”.

A los ojos de los agentes inmobiliarios del barrio, ¿qué tipo de negocio puede realmente ocupar estos nuevos espacios disponibles en la Misión? Deben tener una gran cantidad de capital inicial, y para algunos ayuda tener un reconocimiento de marca. No cabe duda que es un reto traer un gran restaurante que pueda vender alcohol o cuyo ruido pueda molestar a los residentes.

En las calles Valencia y 19, la respuesta hasta el momento ha sido el jugo. Scanlon informó que acaba de firmar un trato con Project Juice, una compañía de jugo orgánico prensados en frío que tiene cinco locales en el Área de la Bahía y una presencia comercial en línea. La compañía ya empezó la mudanza.

Para saber más del local de jugos que le agregará valor al barrio, tendremos que esperar hasta que abra en los próximos meses. Para saber más sobre qué negocio ocupará los locales vacantes que quedan en la esquina de las calles 19 y Valencia, la espera podrá ser larga.