La Construcción de Vivienda Asequible Es Incierta

Mapa de las propiedades en la Misión que se convertirán en vivienda asequible. Gráfica de Daniel Hirsch. Mapa de Google Maps.

El terreno que el constructor de Vida le otorgó a la ciudad para construir vivienda asequible en las calles Shotwell y Cesar Chavez no tiene grúas imponentes como las de los condominios Vida en la Misión y 22 que los constructores edifican rápidamente y cuyas unidades en el edificio de lujo se venden sin parar a $1000 por pie cuadrado.

Las 114 unidades de Vida se terminarán a tiempo en 2015; sin embargo, el proyecto de construir 44 unidades en Shotwell a un precio menor al del mercado todavía se encuentra en el limbo. Además, ese proyecto no es el único cuyo futuro es incierto.

El terreno en Shotwell es uno de cuatro propiedades en la Misión seleccionado para ser vivienda asequible que todavía no ha comenzado el proceso de construcción. Los otros terrenos respaldados por la ciudad, pero aún pendientes se encuentran en las calles 24 y Harrison, 17 y Folsom y en la Misión y 16. Junto con el de Shotwell, los proyectos aportarán casi 200 unidades de vivienda de inclusión en la Misión, lo que en general significa vivienda para gente que gana hasta un 80% de la media de ingreso.

Sin embargo, cuándo se materializarán dichos proyectos exactamente y cuánto ya se ha gestionado es algo que nadie sabe.

Hay dinero en los fondos de vivienda de la ciudad pero nadie lo ha distribuido todavía.

“Es un juego de prioridades”, dijo Fernando Martí, codirector del Consejo de Organizaciones de Vivienda de la Comunidad (CCHO, por sus siglas en inglés), una coalición de organizaciones sin fines de lucro que aboga por vivienda asequible. “Hay bastante dinero entrando, pero no han estado dispuestos a distribuirlo”.

Los apenas $20 millones de dólares de la ciudad, más el Housing Trust Fund podrían usar para subsidiar gran parte de los proyectos propuestos y se podrían aumentar al utilizar subsidios federales compartidos.

En promedio, la ciudad subsidia la construcción de vivienda asequible en alrededor de $250,000 por unidad. Sin ningún subsidio federal compartido, el Housing Trust Fund puede comenzar la construcción de al menos 80 de las 200 unidades. Sin embargo, la ciudad todavía debe decidir cómo se usará el dinero del Housing Trust Fund. Lo que es más, la ciudad necesitará gran parte de ese dinero para componer las 6,054 unidades de vivienda pública, explicaron defensores de vivienda.

Además, existe el fondo municipal para la vivienda asequible, el cual contiene dinero de comisiones que los constructores pagan para excluirse de construir vivienda asequible en el sitio. El fondo ha aumentado ya que hay una cifra en aumento de grandes construcciones que deciden pagar la comisión (aproximadamente uno de cada dos constructores de proyectos terminados en 2013 optó por la exclusión).

Aunque los funcionarios no pudieron confirmar el saldo actual, el fondo adquirió más de $9 millones en 2013; además, los constructores pagaron $87 millones al fondo desde 2004.

Cuando se le preguntó sobre el futuro de los proyectos de la Misión y cuándo exactamente comenzarán, la asistente del director de la oficina de vivienda del alcalde, Teresa Yanga, declaró no saber por el momento ninguna de las cronologías de los proyectos.

“Todo depende de nuestro presupuesto y recursos”, dijo Yanga.

En relación al terreno que Vida dedicó a la calle Shotwell, Martí declaró que la ciudad no ha hecho peticiones de propuestas de proyectos a constructores, uno de los primeros pasos en el proceso.

Lo mismo sucede en otros proyectos en la Misión, así como en una docena de propiedades en la ciudad, algunos de los cuales han estado en el limbo desde hace años.

“El Alcalde dijo que haría algo para construir 30,000 hogares y 10,000 de esos serían asequibles en los próximos seis años”, dijo Martí, en referencia al Plan de Vivienda que consiste de siete apartados del alcalde Ed Lee y que dio a conocer en su mensaje sobre el estado de la ciudad el pasado mes de enero. “Necesitan comenzar el próximo año si van a cumplir con el objetivo del alcalde de construir toda esta vivienda asequible”.

El Inventario Actual

De acuerdo con el informe del Inventario de Vivienda del Departamento de Urbanismo publicado en abril, agregaron 1,960 unidades nuevas al suministro de vivienda de la ciudad en 2013. Este aumento neto ha incrementado un 49 por ciento desde 2012.

De acuerdo con el informe, 712 de dichas unidades completadas eran asequibles, pero la mayoría son esencialmente para hogares de bajos ingresos u hogares que componen el 50 por ciento de la media del ingreso del área.

De toda la vivienda asequible completada en 2013, solo 220 son el resultado de la ley de vivienda de inclusión que en general tiene como objetivo crear vivienda para hogares que ganan el 80 por ciento de la media del ingreso del área. (En específico, el Programa de Vivienda de Inclusión de la ciudad crea unidades de alquiler para hogares que ganan hasta el 60 por ciento del ingreso medio del área y unidades de propiedad para hogares que ganan hasta el 100 por ciento del ingreso medio del área).

Todas esas 220 unidades terminadas que se construyeron en sitio en proyectos al precio del mercado como resultado de la ley de vivienda de inclusión de la ciudad. Se hubieran construido más unidades con la vivienda a precio de mercado, pero nueve de los 16 constructores con proyectos terminados en 2013 optaron por pagar comisiones.

Si dichos constructores hubieran construido vivienda de inclusión en el sitio de vivienda a precio del mercado, la ciudad tendría en la actualidad alrededor de 40 más unidades de vivienda asequible.

Es algo similar con proyectos de vivienda en proceso de construcción (aquéllos que el Departamento de Inspección de Edificios aprobó para construcción). Actualmente, existen 36 proyectos aprobados para construcción, lo que representa un total de 6,168 unidades futuras. De esas, 544 fueron seleccionadas para ser unidades a menos del precio del mercado y serán unidades construidas en el sitio de vivienda a precio del mercado.

Alrededor de un tercio de los proyectos han optado por pagar la ocmisión. Si dichos proyectos hubieran escogido construir las unidades en el sitio entonces habría alrededor de 180 unidades más de vivienda asequible en proceso de construcción.

Aunque muchos activistas de vivienda protestan que las comisiones son una forma rápida para que los constructores eludan sus obligaciones a la ley de vivienda de inclusión, Tim Colen, director ejecutivo del centro de expertos a favor del desarrollo de la Coalición de Vivienda de San Francisco, argumenta que dichas comisiones no solo le cuestan mucho a los constructores sino que contribuyen significativamente a los fondos que la ciudad tiene para unidades asequibles.

“La Oficina de Vivienda del alcalde puede construir más con la comisión”, dijo Colen, y agregó que las comisiones se pueden usar para obtener subsidios compartidos del gobierno federal. “Necesitan más maldito dinero… creemos que es extraño que los intereses que opinan que necesitamos construir más vivienda de bajos ingresos le nieguen este dinero a la ciudad”.

No obstante, para el activista de vivienda no se trata tanto de la cantidad de dinero sino de a dónde va el dinero una vez que está en los fondos municipales; además, cuestionan el solo hecho de que el dinero esté siendo repartido.

“Las comisiones son geniales, brindan una fuente de dinero pero son una especie de fuente volátil”, dijo Martí. “Aumentan cuando hay mucha construcción, pero se detienen cuando la vivienda disminuye”.

Problemas con el Presupuesto y los Recursos

Crear unidades asequibles, específicamente unidades por debajo del precio del mercado para hogares que ganan hasta el 80 por ciento de la media del ingreso del área es tan solo una pieza del siempre complejo rompecabezas de vivienda.

Sin lugar a dudas, una pieza del rompecabezas está en una crisis grave: el suministros de vivienda pública de la ciudad y dicha crisis han hecho que no se haga uso de los fondos de vivienda de la ciudad para construir nuevos hogares.

Recientemente, las investigaciones, demandas y numerosas quejas de residentes han plagado la Autoridad de Vivienda de San Francisco, la oficina que administra las 6,054 unidades de bajos ingresos de la ciudad y vivienda pública.

La oficina ha cerrado cientos de unidades que están en una seria necesidad de reparación y la lista de espera ha estado cerrada desde 2010.

“La Autoridad de Vivienda se ha derrumbado y necesita más dinero”, dijo Tim Colen.

En 2012, la Autoridad de Vivienda se enfrentó a una serie de demandas de empleados que alegaron discriminación por parte de Henry Álvarez, director de la oficina.

El lío en la Autoridad de Vivienda sucedió alrededor de la misma época que el gobernador Jerry Brown aprobó una medida para anular las 400 oficinas estatales de remodelación, incluyendo la de San Francisco, la que creó vivienda en comunidades de bajos ingresos.

El final de la oficina de remodelación de San Francisco creó parte del incentivo para crear el fondo de vivienda, el cual aprobaron los votantes con la aprobación en 2012 de la Proposición C.

El fondo de vivienda apartó $1.5 mil millones de dólares del fondo general así como financiamiento que restaba de la oficina de remodelación para la producción y conservación de la vivienda asequible en los próximos 30 años.

Muchos defensores del fondo pensaron que alentaría la construcción de vivienda asequible, pero con la crisis de la vivienda pública, los funcionarios municipales comenzaron a echar un vistazo al fondo de vivienda. Ahora parece que gran parte del fondo se canalizará para arreglar las unidades existentes de vivienda pública en la ciudad.

“Hay cosas específicas a las que se debe destinar el fondo de vivienda como enganches para compradores de casas con un ingreso moderado, un programa de estabilización de vivienda”, dijo Teresa Yanga de la Oficina de Vivienda del Alcalde.

Sin embargo, Yanga reconoció que los posibles usos del fondo podrían ser más amplios que la vivienda asequible.

“Está hecho para que se destine a la infraestructura de vivienda, que posiblemente significa unidades por debajo del precio de mercado o vivienda pública que podría usar dicho fondo”, dijo Yanga.

Martí cree que Yanga y otros están tratando de añadir los costos de lo que necesitan para hacer los arreglos con el suministro de vivienda pública de la ciudad. “Ahora están en proceso de ver cuánto dinero generará… si algunas propiedades necesitarán o no extensas rehabilitaciones o algo más pequeño”, dijo Martí. “Es por eso que la Oficina de Vivienda del Alcalde está aferrándose al financiamiento, pero por eso pensamos que se debe destinar un mayor presupuesto a las necesidades de vivienda asequible”.

Yanga reconoció que el final de la Oficina de Remodelación fue un golpe al presupuesto del alcalde para la vivienda.

“Para su primer año, el fondo de vivienda tiene $20 millones y se espera que aumente a $50 millones, pero en comparación a lo que era el presupuesto anual de la Oficina de Remodelación, apenas $40 a 50 millones en promedio, es una gran diferencia”, dijo Yanga. “20 millones a 40 o 50, pues puede hacer el cálculo”.

Yanga también dijo que gran parte del financiamiento para vivienda asequible puede tener una dirección basada en el mercado y por lo tanto puede ser impredecible. Aunque en los últimos años ha habido mucha construcción y los constructores pagan las comisiones al fondo de vivienda asequible de la ciudad es posible que no sea tan consistente en el futuro.

Olsen Lee, director de la Oficina de Vivienda del Alcalde, le dijo al San Francisco Business Times en diciembre del año pasado que cree que arreglar la vivienda pública podría estar más allá de los cálculos iniciales que hizo la Autoridad de Vivienda de $270 millones de dólares para necesidades inmediatas. Además, el San Francisco Public Press informó que no está claro si la meta establecida por el alcalde Lee de 10,000 unidades asequibles incluirá rehabilitar la vivienda existente.

Yanga subrayó que “la conversación de la vivienda asequible acaba de comenzar” y que las preguntas de cómo gastará la ciudad su fondo de vivienda deberá resolverse en los próximos 18 meses.

Prospectos de la Misión y una Cronología Incierta

Para la Misión, el dilema de solucionar el suministro de vivienda pública de la ciudad significa que al menos tres proyectos que crearán casi 200 unidades por debajo del precio del mercado están a la espera de una cantidad de tiempo incierta.

“Esto es lo que sé: primero construirán la propiedad del New Mission Theater, dos o tres años después construirán en este terreno”, dijo Howard Ruy, propietario de Autosmog & Oil Changers, el negocio que actualmente ocupa el terreno en Shotwell y que está programado para ser vivienda asequible. “Pero también dijeron que podría tomar cinco años… no tengo idea, no me han dado ningún tipo de información”.

Para apegarse a la ley de vivienda de inclusión, Dean Givas, constructor de Vida, optó por comprar el terreno en Shotwell y otorgarlo a la ciudad para que se construya vivienda asequible, con todo y 40 unidades. Cuando finalizaron el trato el año pasado, el futuro del terreno de Shotwell se salió de las manos de Givas para estar bajo el control de la ciudad.

“No he tenido ningún contacto desde la transferencia de dicha propiedad, ni siquiera sé si han escogido a un constructor”, dijo Givas, quien adivinó que dado el respaldo de la comunidad en el proyecto seguramente se le otorgarán varias excepciones, por lo tanto acelerando el proceso de construcción. “Deberán pasar por el proceso en dos o tres años, no sé por qué tomaría más tiempo”.

Desde 2011, ha habido planes de convertir parte del lote de estacionamiento en la esquina de las calles 17 y Folsom en un parque público y otra sección en vivienda asequible. Aunque el Departamento de Parques y Recreación ha finalizado los planes para el parque y anunció un plan tentativo de inauguración para el verano de 2015. Los planes para la construcción de vivienda asequible siguen siendo inciertos.

En diciembre de 2013, el Distrito Escolar Unificado de San Francisco (SFUSD, por sus siglas en inglés) votó para venderle a la ciudad lo que solía ser una escuela en el 1950 de la calle Misión, cerca de la esquina de la calle 16. Si construyen dicho proyecto entonces habría 115 unidades de vivienda por debajo del precio de mercado en la Misión. Además, este proyecto necesita aprobación de la Junta de Supervisores, aunque de acuerdo con Gentle Blythe, vocera de SFUSD, el futuro de la propiedad depende de la Oficina de Vivienda del Alcalde.

“La Junta de Educación de San Francisco aprobó la transacción con la Oficina de Vivienda del Alcalde”, escribió Blythe en un correo electrónico a Mission Local. “Al aprobar la transacción, la Junta de Educación espera por completo que la oficina de vivienda construya propiedad para vivienda asequible”.

Si la construyen, de acuerdo con Fernando Martí, la Oficina del Alcalde ha declarado que el 1950 de la calle Misión está en la lista para comenzar el proceso de construcción, lo que iniciaría el primer paso de enviar peticiones de propuestas a varios constructores sin fines de lucro. Después de eso, podría tomar alrededor de tres años en terminar el proyecto. Estar en dicha lista significaría que este proyecto comenzaría este año, o la espera podría durar mucho más.

El futuro del cuarto posible proyecto de vivienda asequible que Mission Neighborhood Centers construiría en la propiedad existente en las calles 24 y Harrison, ha sido detenido, en parte debido a problemas con un préstamo recibido de la organización sin fines de lucro Head Start en los años 90. Para comenzar la construcción en el nuevo proyecto, Mission Neighborhood Centers necesita transferir el interés federal en la propiedad y encontrar una nueva ubicación para tener programas de Head Start.

El proyecto llamado Casa de la Misión, el cual tiene 32 unidades y un espacio para la comunidad en el primer piso, ya tiene un arquitecto y planes iniciales. De acuerdo con María Bermúdez, directora de operaciones de la organización sin fines de lucro, la oficina del alcalde aprobó previamente un préstamo de construcción para el proyecto.

“Para que la Oficina de Vivienda del Alcalde nos diera fondos con esa propiedad necesitan un título limpio”, dijo Bermúdez sobre el problema de distribuir el préstamo federal en la propiedad. “Simplemente tenemos que hacer mucho papeleo… pero ya no podemos esperar para comenzar”.

Lo mismo es verdad para los miles que esperan encontrar vivienda asequible, quienes tampoco pueden esperar.

Para más detalles, puede acceder a los recursos y buscar en los documentos que usamos para este artículo.

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