Las gráficas a continuación muestran una curva que es familiar. Las rentas en la Misión siguen la tendencia a la alza que comenzó hace tres años. La cifra de unidades a la renta enlistadas en Craigslist.org han aumentado un poco desde las épocas más ajustadas en el otoño de 2011. Pensé que “era hora de que la oferta se apodere y el índice de renta aumente para moderarse”. Hasta el momento, eso no ha sucedido. Decidí echar un vistazo.
Busqué un ejemplo, y encontré Vara, un agradable complejo de departamentos en el 1600 de la calle 15, un edificio de 202 unidades con 40 unidades por debajo del precio del mercado. Los departamentos ya están ocupados. Doscientas nuevas unidades seguramente habrán cambiado el cálculo de demanda y oferta, en especial cuando las unidades a precio de mercado comienzan a $2,675 por un estudio y $4,800 por tres habitaciones. Los departamentos son caros, tienen planes de piso ingeniosos y están llenos de servicios. Con eso dicho, 200 departamentos es mucho espacio para arrendar. Para mi sorpresa encontré que, hasta el día de ayer, todos los departamentos de tres habitaciones y estudios “no estaban disponibles” y estaban en “alerta de disponibilidad”. En realidad, solo 14 unidades a precio de mercado permanecen sin rentarse. La lista de lotería de unidades por debajo del precio de mercado se cerró a 500. Así que Vara está, para propósitos prácticos, rentada y la pintura se acaba de secar. Mientras tanto, la cifra en general de disponibilidad en la Misión parece haber experimentado un ligero aumento, eso es todo.
La lógica actual sugiere que la escasez tiene su origen en el colapso inmobiliario de 2008. La demanda era baja, el financiamiento era imposible y los costos de construcción aumentaban cinco a ocho por ciento al año. La gráfica de disponibilidad muestra muchos departamentos a la renta en 2009, lo cual hizo que 2009 fuera una mala época para comenzar a construir nuevos departamentos. Evidentemente, la gente atenta compró edificios descuidadoso suelo subutilizado y esperó a que las cosas mejoraran antes de comenzar el proceso de adquisición de permisos. Esa época ha llegado. Así como una ola de construcción residencial de varias unidades.
De acuerdo con el San Francisco Business Times, casi 8,000 nuevos departamentos estarán listos para ocuparse entre el año en curso y 2015. Sorprendentemente, 3,500 departamentos aparecerán en el mercado solo en 2015. El artículo argumenta que dicha cifra excede toda la nueva construcción de departamentos en los últimos 15 años. Los requisitos del Departamento de Urbanismo aseguran que la construcción de departamentos a un precio debajo del mercado se financiará y se mantendrá con nuevos inmuebles, y aunque eso no suceda, vendrán más.
Los economistas esperan que este año el empleo en San Francisco aumente al mejor momento en que lo estuvo en 2007. Además, se espera que San Francisco tenga 17,000 nuevos hogares para 2017. Si la historia se usara para predecir el futuro, el 63 por ciento de esas personas serán inquilinos. Dan Deibel, exdirector de Urban Housing Group, declaró que “habrá una pequeña sobreoferta, pero la economía creciente deberá poder absorber lo que se está preparando”.
Justo cuando pensé que la lógica estaba fundada y que la neblina del futuro comenzaba a disiparse, me di cuenta de una nueva dinámica. En el aniversario del terremoto de 1906, el alcalde Lee aprobó la ordenanza AB094. Esta legislación exige que los propietarios de bienes raíces hagan mejoras sísmicas a sus edificios. Esto es algo bueno. Hacer que la ciudad sea segura es una responsabilidad básica del gobierno y los edificios residenciales “de piso blando” han probado ser vulnerables a los sismos.
Dichas propiedades se definen así: estructuras de madera que tengan cinco o más unidades residenciales, con dos o más pisos encima de un piso “blando” o “débil”, y que se le haya permitido construir antes del primero de enero de 1978. La lista de la ciudad de estructuras posiblemente vulnerables nombraron 6,206 edificios en todo San Francisco. En un artículo del Huffington Post sugiere que 3,000 edificios necesitan renovaciones estructurales.
El capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco, conocido como la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Renta Residencial, aplica a edificios construidos antes del 13 de junio de 1979. Me parece ser que la época ante de 1980 debe haber tenido algún punto de flexibilidad cósmica para estructuras residenciales de varias unidades. La revisión obligatoria en edificios a través de la AB094 está casi sujeta únicamente al control arrendatario de la ciudad.
En una reunión llevada acabo la semana pasada, los funcionarios municipales le explicaron a los dueños de bienes raíces que si la remodelación estructural crea condiciones que afecten negativamente la salud o seguridad, los residentes deben irse durante la construcción. Este desalojo vendrá acompañado de un cheque de mudanza de entre $4,500 a $13,500 dependiendo del estatus de los residentes a ser desplazados. Se ha llevado acabo un importante debate en cada uno de los elementos de la legislación recién promulgada. Los detalles han sido delimitados y todos los propietarios de bienes raíces han sido avisados de obtener a un arquitecto o ingeniero para comenzar el proceso.
La ciudad calcula que 58,000 residentes de San Francisco están alojados en este tipo de edificio. Algunos edificios cumplen con los requisitos actuales estructurales y no necesitarán remodelaciones. Muchas de las remodelaciones se pueden lograr con una mínima interrupción y sin desplazo. El hecho permanece: entre ahora y la fecha de cumplimiento obligatorio en septiembre de 2020 habrá una gran remodelación estructural que se llevará acabo en la Misión y algunas personas estarán desplazadas temporalmente y buscarán un lugar donde vivir.
Fue entonces cuando caminé por Mission Bay. Hay muchos nuevos edificios bajo construcción. ¿Cuánta gente se necesitará para poder brindar servicios auxiliares y dónde vivirán esas personas? Una fuerte economía es genial, pero siempre viene acompañada de requisitos colaterales.
Así que termino donde comencé. No tengo idea de qué sucederá a largo o corto plazo. ¿Terminará la actual burbuja tecnológica y nos llevará de regreso a 2009? ¿Habrá un crecimiento económico desenfrenado que se ampliará tan lejos como lo podamos ver? ¿Usted qué piensa? ¿Qué no he explicado claramente?¿ ¿Qué puede clarificar? Los invito a comentar de manera civilizada.
Por favor, recuerde que si desea hacer uso de las gráficas para propósitos comerciales, deberá pedir autorización por escrito tanto a Mission Local como a Craigslist.
Y para los admiradores tecnológicos, aquí está mi gráfica favorita. Esta gráfica muestra todas las unidades que se han enlistado a la renta desde 2009. Los listados ocupan el primer lugar de acuerdo con el número de recámaras, luego por la renta mensual y poseen un color por de acuerdo al tiempo. La variación resultante muestra distribuciones multimodales dentro de la configuración de departamentos. Los puntos rojos son los listados más recientes: noviembre 30, 2013. Si se quita los lentes, la distribución parece ser una serie de luces navideñas.
