¿Deberán incluirse las unidades de vivienda asequible en cada nuevo desarrollo? O, ¿deberán las inmobiliarias pagar un cargo para ayudar a financiar la construcción de vivienda asequible en otro lado? Esa es la pregunta que la Comisión de Urbanismo considerará el día de hoy cuando decida permitirle a la inmobiliaria de un sitio en las calles 19 y Valencia que pague un cargo de $1 millón de dólares una vez que el proyecto esté terminado en lugar de hacer tres de las 17 unidades asequibles.
La atención se ha centrado en el tema de la oposición del barrio ante la opción del cargo, y porque hace poco una auditoría municipal concluyó que un cambio a dicha opción en 2010 ha conllevado a menos unidades asequibles construidas en los nuevos proyectos.
Seis vecinos han presentado cartas ante el Departamento de Urbanismo en oposición a optar por el cargo.
“Estos propietarios de bienes han, sin duda, trabajado muy duro para tener la propiedad que tienen, y sé que toma años hacer que un proyecto de este tamaño sea integral”, le escribió Heidi-Jane Schwabe a la Comisión de Urbanismo. “En pocas palabras, no creo que tener dinero deba permitirle a uno comprar el camino de salida de la responsabilidad social con la comunidad en la que uno se mueve”.
Actualmente, una ordenanza de la ciudad requiere que las inmobiliarias de nuevos edificios dediquen el 15% de sus proyectos a vivienda integral o que paguen un cargo del 20% que, una vez terminado el proyecto, irá hacia el financiamiento de vivienda asequible en otro lado.
La inmobiliaria del proyecto de las calles 19 y Valencia, 3900-19th Street LLC, no es el único que pidió la opción de un cargo. El mes pasado, el analista del presupuesto municipal publicó una auditoría de rendimiento de las políticas de vivienda asequible de San Francisco en donde se encontró que las inmobiliarias cada vez más deciden optar por pagar el cargo. Dicha tendencia elimina los beneficios de tener unidades de ingreso mixto en nuevos desarrollos, lo cual podría alentar la construcción de nueva vivienda asequible, y puede reducir la cantidad de interés que la ciudad recibe, según reveló la auditoría.
Los vecinos que le escribieron a la Comisión de Urbanismo declararon que las unidades asequibles en las calles 19 y Valencia son importantes para mantener la diversidad de la Misión.
“La vivienda asequible permite que haya diversidad, lo que hace que la Misión sea uno de los barrios más bohemios y conmovedores en el mundo”, escribió, Jefferson McCarley, vecino que vive cerca del sitio propuesto. “Por favor, ayúdennos de esta sencilla manera”, dijo.
La ciudad promulgó el programa de vivienda integral en 2002 para crear vivienda asequible en nuevos desarrollos y permitirle a los residentes de bajos ingresos a que se queden en la ciudad.
La ciudad le dio a las inmobiliarias la oportunidad de construir unidades por debajo del precio del mercado en un desarrollo o pagar un cargo por adelantado para aquellas unidades que se construirán en algún otro lado. Al principio, la mayoría de las inmobiliarias decidieron construir las unidades dentro del proyecto. Eso cambió en 2010, cuando la ciudad le permitió a las inmobiliarias que pagaran el cargo más tarde en lugar de hacerlo por adelantado, según la auditoría —la cual se condujo a petición de la Junta de Supervisores.
La auditoría encontró que el 75%, o 113 de los proyectos aprobados por la ciudad entre 2002-2003 a 2009-2010, construyeron unidades integrales; el 25% —27 proyectos— decidieron pagar el cargo por vivienda.
De los 18 proyectos que la ciudad aprobó después de que la ley se enmendó en 2010, 55% pagaron el cargo y 27% construyeron vivienda asequible en el proyecto. Tres de dichos proyectos —alrededor del 17%— hicieron una combinación de ambos.
El Supervisor David Campos precisó que estaba sorprendido de que el Departamento de Urbanismo no haya mantenido un registro de las metas de vivienda asequible.
“Si observa al Departamento de Urbanismo, están tan concentrados en lidiar con proyectos individuales que no hay que seguirle la pista en cómo nos va en las metas generales de vivienda asequible”, dijo. “Lo que ve es una situación en la que el departamento vota con base en los méritos”, del proyecto individual. “No mantiene un registro de lo [que] el proyecto específico significa en términos de dónde nos encontramos con la vivienda asequible”.
La auditoría encontró que es muy pronto para decir de manera concluyente que el cambio de 2010 ha resultado en una tendencia de inmobiliarias que optan por pagar los cargos. También encontró que la vivienda asequible que se construye con los cargos tiene como objetivo a residentes de bajos ingresos y poblaciones específicas.
En comparación, las unidades que se incluyen dentro de los proyectos se distribuyen de manera más igual porque siguen el desarrollo general de la vivienda a precio de mercado. Además, tienden a ser ocupadas por los propietarios.
El problema de la división entre mediano y bajo ingreso es prioridad en la minuta del alcalde Lee. El periódico San Francisco Chronicle publicó hoy que “Lee quiere enfrentar dos de los problemas de vivienda a la vez: impulsar la cifra de hogares de mediano ingreso mientras que al mismo tiempo mantiene los esfuerzos para crear vivienda para personas de bajos ingresos…”.
Pos su parte, las inmobiliarias —incluyendo el edificio del proyecto de la calle Valencia— opinan que será muy difícil asegurar el financiamiento con el mandato para construir vivienda asequible dentro de los proyectos.
La enmienda de 2010 para diferir el cargo hasta que el proyecto se termine tuvo como objetivo estimular el desarrollo en un momento en el que los proyectos estaban luchando por comenzar.
La auditoría encontró que el aplazamiento “podría retrasar el uso municipal de las ganancias del cargo de vivienda asequible para financiar los proyectos de vivienda asequible en aproximadamente 18 a 24 meses”.
Asimismo, la auditoría cuestionó el proceso de aprobación de la Comisión de Urbanismo de tales proyectos.
La ciudad debería examinar las consecuencias de la opción de aplazamiento, concluyó la auditoría, para decidir si se le debería permitir comenzar o no en 2014, como actualmente se tiene programado.
